赖勇强律师亲办案例
团队、责任、担当的胜利:商品房买卖合同纠纷实战
来源:赖勇强律师
发布时间:2019-02-19
浏览量:1271


广西启迪律师事务所律师 赖勇强


蒲某商品房销售合同案已经结案。通过自己及自己的委托人、书记员、法官等人的共同努力,及时到位的工作,最终在短时间内取得了很理想的效果:对方归还了欠款、支付了委托人由于诉讼支出的包括律师费在内的费用。在这里做一些总结,希望对同类案件的处理有所启示。

一、要以高度的责任心对待当事人的委托。

要成为一名优秀的律师或者说合格的律师,责任与担当自己认为是非常必要的,很可能是第一位的。蒲某案事情紧急,因为自己的委托人得知,怠于履行付款义务方正着手处理名下的一套房产。而如果这套房产顺利脱手,即使以后能到法院起诉获得胜诉判决,但由于没有可供执行的财产线索,无疑会让欠款的最终收回增加太多的变数。可以说,这个案子,是一场信息战、速度战。

这个案子看似简单,其实是不简单的,因为首先,本案当事人是外地的,打的又是一张欠条。按照法律规定,欠款纠纷由被告所在地,借贷行为发生地(合同履行地)的法院管辖,本案欠条上又未写明钱是在哪里借到的。也就是说,如果没有其他证据,只能到对方户籍所在地诉讼,因为到了法院以后立案庭的法官很可能会问这个钱是怎么回事,是在哪里给的,说不明白很可能会不予立案。

时间就是金钱,就是成败的关键。接到案子以后,自己在第一时间分析了案件材料,制定了两种诉讼方案,最终决定先第一时间选择按照商品房销售合同纠纷来诉写好起诉状起诉。这是没有办法的办法,为了当事人,也是必须要走的一条路。自己电话通知当事人立即设法调出购房合同及相关票据,证明对方购买商品房的事实,并结合欠条最终确认对方是由于购房而欠委托人的房款并打下欠条。以商品房销售合同之诉在不动产所在地提起诉讼。

这样做好处是非常明显的:一、我们有充足的立案管辖理由,可以到当地的法院起诉。二、对于不动产的查封也有比到对方所在地起诉有着不能比拟的效果。从任何层面来说,这个案子能否在商品房所在地立案并第一时间做好财产保全是整个代理工作成败的关键。自己深深明白,这是一场时间的赛跑。

自己的委托人还有他的同事和自己一样是办事风风火火,干净利落的人,在此,自己表示对他们的感谢和佩服。对于自己的请求,委托人都是想尽办法第一时间办到、第一时间满足。自己现在想来,案件的功劳,的确应该把功劳主要记在他们身上。

案件在我们的共同努力下顺利立案了,自己在得到立案材料后。第一时间为申请保全(查封)做各项准备工作,以必须完成的决心,与自己的委托人、以及包括担保提供者等各个环节的工作人员一起齐心协力,互相配合,敢于担当。最终第一时间提交了财产保全申请书,得到了法院的认可。

递交了财产保全申请书以后,按照法律规定,法院是可以不立即做出裁定的,自己通过打电话跑法院的形式,跟书记员、法官说明立即采取保全措施的重要性,最后也是第一时间查封了。说明本案的书记员、法官也是高度负责的。这么多高度负责的人在一起,就没有办不成的事。

查封了以后对方就主动找到自己的委托人还钱了。为这个案子付出劳动的大家都辛苦了,在这个案子上我们真是一个非常优秀的团队!

细节:

1起诉状的书写:由于目前到法院立案,法院有个立案审查,也就是查诉状书写规不规范、证据材料是否齐全,是不是符合法院受理的条件,归不归受诉法院管辖等。这个第一步,是非常有讲究的,怎么迈出这第一步非常关键,比如本案,如果按欠款纠纷来诉,最直接的一点就是到被告住所地诉,这样立案肯定会被受理,但对于委托人来说,到被告住所地诉就意味着时间的流逝意味着在这场时间的竞赛中很有可能吃败仗。那么,要怎么诉呢,因为本案的欠款欠的是购房款,那么就可以以商品房销售合同来诉,也就是双方签了商品房买卖合同,履行过程中对方未给足房款。

结合诉状内容,需要补足证据,委托人一开始就是给了一张欠条,自己跟委托人联系,想方设法补足了购房合同与相应的票据,形成了一条完整的由于商品房销售合同而形成的欠款的证据链,为顺利的立案打下了基础。

2、财产保全:立案以后马上就面临着财产保全,也就是查封对方的财产,这一步也是非常重要的。对于财产保全这一块:1、虽然说法律允许多种形式的担保。但现实操作中,法院更愿意接受保险公司出具的保函。2、由于法律规定,只有情况紧急,才是48小时内作出财产保全裁定。这个时间是由法官把握的。如果情况真的是非常紧急,做为一名受人之托的代理人、律师,就必须跟进。不是说申请保全申请书交了就完事,而是要联系书记员、法官,跟踪这件事。因为这个步骤的确也是太重要了,是核心,是关键。本案就是再这样,一旦查封了对方的不动产,他就主动来还钱了。



附:给阅读者的一些建议:

1、打欠钱和借条的同时一定要留下对方的身份证复印件。

2、欠条或者借条上最好写明借贷关系履行地,并注明一旦发生纠纷由此地法院管辖。 特别是对方身份证地址是外地的,个人建议就要写上:双方约定一旦出现纠纷由借贷发生地法院管辖,当然也可以约定一个仲裁机构。

3、金额如果比较大,对方提供担保是关键。一些数额比较大的借款,对出借方来说,如果想要资金得到比较可靠的保障,让对方提供担保是必不可少的,注意如果是不动产要到不动产登记机构做好他权登记(俗称抵押登记)。


2019年2月19日

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律师信息
  • 律师姓名:
    赖勇强
  • 执业律所:
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  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    14505*********933
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